Marché immobilier

Selon les experts de l'Insee, les coûts de production dans la construction resteront élevés en 2023, malgré le léger tassement constaté fin 2022.
Ce phénomène s’explique par la flambée des prix des matériaux et de l'énergie ces deux dernières années. Néanmoins, les derniers indices montrent une baisse de ces coûts en fin d'année dernière.
 
Les indices du quatrième trimestre 2022 pour le bâtiment et les travaux publics indiquent une amélioration des coûts de production dans le secteur de la construction.
 
En effet, la tendance à la baisse amorcée l'été dernier s'est poursuivie en fin d'année : L'indice INSEE tous corps d'état dans le bâtiment, qui reflète l’évolution des coûts dans le secteur du bâtiment, s'est établi à 126,8 en décembre, en baisse par rapport au pic de 127,9 enregistré en août, tandis que l'indice général pour les travaux publics est passé à 126,5 en décembre, après avoir atteint un sommet de 129,1 en juin-juillet 2022.
 
Ces données pourraient être encourageantes pour les professionnels du BTP et l’ensemble des acteurs de l'immobilier qui redoutaient une crise du logement neuf en 2023.

Quels sont les taux du prêt relais en 2023 ?

 
Le prêt relais est un crédit à court terme destiné à financer l'acquisition d'un nouveau bien en attendant la vente de l'ancien. Il permet une transition plus fluide entre deux transactions. Cependant, comme les taux d'emprunt immobilier, le prêt relais n'échappe pas à une augmentation constante. Son taux d'usure spécifique est d’ailleurs plus élevé celui d’un crédit classique.
 
 La durée maximale d’un prêt relais est de deux ans (12 mois renouvelables une fois), mais il peut aussi être souscrit pour des périodes plus courtes.
 
 
Le prêt relais est une option pratique mais cela ne veut pas dire qu'il n'a pas de coût. En période de ralentissement du marché, et consécutivement à l'inflation et la hausse rapide des taux d'intérêt, ce coût peut rapidement devenir conséquent.
En effet, la hausse des taux d'emprunt immobilier devrait continuer à un rythme soutenu tout au long de l'année 2023, quel que soit le type de crédit immobilier. Depuis janvier, un nombre croissant de prêts immobiliers classiques sont accordés à des taux de 3 % ou plus, avec un taux moyen effectif pour un crédit sur 20 ans de 2,84% (contre 1 % en janvier 2022) et un taux d'usure de 3,79 %.
Les acheteurs qui envisagent de souscrire un prêt relais ont donc tout intérêt à ne pas tarder à concrétiser leur projet et à élaborer un plan de financement solide.
 
Lorsqu'il s'agit d'un prêt relais, les taux d'intérêt sont en effet plus élevés que pour un crédit immobilier classique. Bien que ces taux puissent varier d'un établissement de crédit à un autre, ils sont généralement majorés d'un surplus allant de 0,10 % à 0,30% par rapport à un prêt classique. Actuellement, le taux moyen pour un crédit relais est de 2,95%, contre 2,40% en décembre 2022. Plusieurs facteurs laissent présager que le taux pourrait bien atteindre 4 % dans les mois à venir.
 
Il est donc important de prendre ses précautions avant de se lancer et de calculer soigneusement les frais liés au prêt relais.
Par exemple : si vous vendez une maison d'une valeur nette de 400 000 €, pour laquelle il vous reste 100 000 € à rembourser, l'avance que votre banque pourrait vous accorder au titre d'un prêt relais pour l'achat d'un nouveau logement serait de 280 000 € (70 % x 400 000 €), moins le capital restant dû (100 000 €), soit 180 000 €. Si le taux moyen actuel pour le crédit relais s'applique, soit 2,95 %, les intérêts d'emprunt sur 12 mois s'élèveront à 442,5 €/mois, pour un coût total de 5 310 €.


 

Les tenants et aboutissants du changement de méthode de calcul du taux d’usure 

Sous la pression des courtiers, des banquiers et même des notaires mi-novembre qui avaient alertés les autorités sur des risques de blocage du marché immobilier, Le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a annoncé,  vendredi 20 janvier 2023 qu’il prendrait « un arrêté permettant l’entrée en vigueur de la révision mensuelle des taux d’usure dès le 1er février 2023
Ainsi, la Banque de France va passer du 1er février au 1er juillet d’un calcul trimestriel à un calcul mensuel du taux d’usure. Un changement « temporaire » pour tenir compte de « la phase de remontée des taux de marché » et être reconnectés à la réalité du marché.
 
Rappelons que le taux d’usure (ou taux effectif global maximum) sert à protéger les particuliers de conditions d’emprunt abusives que les banques pourraient être tentées de pratiquer. Ce taux qui ne peut pas être dépassé lors d’un accord de prêt, plafonne l’ensemble des frais d’un prêt immobilier : taux de crédit pratiqué par la banque, éventuelle commission des courtiers, assurance emprunteur, frais de dossier ajoutés. Il a ainsi été remonté au 1er janvier 2023, passant notamment de 3,05 % à 3,57 % pour un crédit immobilier de plus de 20 ans.
 
Le taux d’intérêt d’emprunt lié aux taux directeurs de la banque centrale européenne augmente plus vite que le taux d’usure (jusqu’ici calculé trimestriellement) ce qui a restreint l’accès au crédit de certaines catégories d’emprunteurs (tous types de crédits confondus- consommation, association, immobilier) et poussé certaines banques à geler les dossiers en attendant le prochain relèvement du taux d’usure.
Cette mesure devrait ouvrir un peu plus le robinet.

En effet, avec l’actualisation mensuelle du taux d’usure, « les banques vont pouvoir tarifer le crédit à son juste prix, et donc recommencer à prêter ou prêter plus », affirme Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. Mais cela « risque de contribuer à l’accélération de la remontée des taux de crédit », reconnaît Julie Bachet, directrice générale du site Vousfinancer, interrogée par l’AFP.

Alors l’augmentation du taux d’usure est-elle une bonne nouvelle pour les emprunteurs ?
Oui, pour ceux qui avaient déjà un dossier de financement en attente ou un projet sur le point d’éclore en janvier. En revanche pour les autres emprunteurs, la douche froide est à prévoir dès la fin du mois. En effet, Les banques avaient déjà intégré ce relèvement du taux d’usure. « Dans leurs barèmes déjà affichés pour janvier, elles informent sur des taux nominaux prévus à 3,40 % ou 3,50 % (hors assurance emprunteur, frais de dossier) pour des prêts sur 20 ans. Donc malgré la hausse des taux d’usure, elles ne prêteront pas davantage ».
 
Depuis cet été, la tendance est à la hausse des taux d’emprunt dans une stratégie de gel de l’inflation. « Les emprunteurs pourront moins emprunter puisque la charge d’emprunt se trouve alourdie », explique Bruno Rouleau, président de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédit (Apic).
En parallèle, les transactions sur le marché immobilier ralentissent « mais les prix pratiqués n’ont pas encore digéré cette baisse », ajoute Bruno Rouleau. Néanmoins, selon le président de l’Apic « l’ampleur de cette baisse ne compensera pas la hausse du coût du crédit ».
Si la Banque de France a relevé un marché du crédit immobilier à un plus haut historique en 2022 (hors année 2021), elle a constaté elle aussi un ralentissement – qu’elle voyait plutôt comme un début de normalisation – au second semestre 2022.
 
 

 

Le carnet d’information du logement devient obligatoire
 

Il existait depuis 2015, mais c’est à compter du 1er janvier 2023, que le carnet d’information du logement est rendu obligatoire par le Ministre du Logement et de l’Urbanisme.

Il concerne les logement neufs, en cours de construction, ou anciens en cours de réahabilitation.
Ce document réunissait déjà les informations techniques à propos du logement : les diagnostics et l’entretien, par exemple. Il intègre désormais les différentes installations et équipements dont le logement est doté. La liste précise de ces postes sera détaillée ulterieurement.
Il permet de faire le bilan en cours de chantier des travaux réalisés et à venir.
Par cette nouvelle mesure, une attention toute particulière est portée à l’amélioration de la performance énergétique, à l’empreinte carbone du batiment et, de fait, à la protection de l’environnement.

A noter que les locataires auront accès en partie à ces informations.